1. СЪЩНОСТ НА ДЪЛГОСРОЧНИТЕ КРЕДИТИ
Специфичните особености и същността на дългосрочните кредити се определят, първо, от срока, за който се предоставят, и, второ, целта на използването им.
Срокът на отпускането зависи главно от състоянието и структурата на активите и пасивите на банките и тяхното балансиране. От гледна точка на ликвидността на банките е важен не само срокът за погасяване, но и срокът за ползването им, т.е.
Дългосрочните кредити могат да бъдат предоставяни за конкретни цели или нецелево. Те служат за финансиране главно на дълготрайни материални активи и се оформят за създаване на конкретен обект. Затова погасяването им, заедно с лихвата, се гарантира обикновено със законово ипотекирания обект.
2. ВИДОВЕ ДЪЛГОСРОЧНИ КРЕДИТИ
В практиката на развитите страни се предоставят следните видове дългосрочни кредити:
1. дългосрочни кредити срещу ипотека на поземлена собственост както и срещу друго недвижимо имущество - сгради и др., с цел финансиране на жилищно, промишлено и друго строителство,;
2. дългосрочни инвестиционни кредити - за строителство на промишлени, административни, жилищни и други сгради;
3. заеми на фермери срещу недвижимо имущество;
4. комунални заеми, предоставяни на държавни предприятия за строителство на болници, училища, за разширяване на транспортната мрежа, както и за финансиране на други обществени нужди;
5. комунални заеми на физически или юридически лица, чието погасяване се гарантира от общественоправни институции или са обезпечени по посочените начини, предназначени също за финансиране на жилищно строителство;
6. други дългосрочни заеми, например дългосрочни експортни кредити и др.
7. проектно финансиране, при което банките участват със средства на всички стадии на инвестиционния процес.
8. Форфетиране, изразяващо покупка от банките на дългосрочни вземания, оформени с менителници.
3. ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ
Ипотечният кредит се предоставя срещу обезпечение с недвижимо имущество. За целта се учредява ипотека, която позволява на банката при неизпълнение на кредитния договор да получи удовлетворение от продажната цена на недвижимия имот.
Ипотеката е най-скъпата гаранция и затова ипотечният кредит се използва обикновено за финансиране на дългосрочни инвестиции. Нейното оформяне се извършва в нотариуса или съда. Определянето на ипотечната стойност се извършва от експерти, заплащането на които представлява значителен разход.
Първоначално ипотечни кредити предоставят специализираните ипотекарни банки, които формират необходимия им кредитен ресурс чрез своя собствен капитал и емисия на заложни облигации, обезпечени с недвижими имоти, представляващи гаранция на предоставяните в бъдеще ипотечни кредити. На съвременния етап от развитието на банковото дело ипотечни кредити предоставят не само специализирани, но и търговски банки. Причините за това са, първо, универсализацията на банковата дейност и, второ, увеличаването на неснижаемия остатък от депозити на търговските банки в резултат на нарастването на обема на банковите операции и действието на закона за големите числа, както и поради развитието на безналичния оборот и увеличаването на депозитната емисия. В страните, в които няма законови ограничения търговските банки си набавят необходимия кредитен ресурс и чрез емитиране на заложни облигации.
Най-важен момент при предоставянето на ипотечните кредити е правилното определяне на техния размер, който зависи, на първо място, от ипотечната стойност и, на второ място, от дела на кредита в ипотечната стойност, т.е. от ипотечния марж.
Макар че преди да се предоставят кредитите, подробно се проучва кредитоспособността на заемателите, пред банките стои сложната задача да определят пазарната стойност на залога, която е подложена непрекъснато на влиянието на редица фактори. Оценката е затруднена и поради обстоятелството, че някои качества на сградите не могат да получат точна стойностна оценка. Например две еднакви сгради могат да имат различна стойност в зависимост от архитекурните им особености и стил. Важно е също от гледна точка на оценката къде се намира сградата - в какъв район на страната и къде конкретно в селището - в центъра или в покрайнините.
Оценката на застроената земя и терена, използвани за обезпечаване на кредита, също не се определя лесно, поради обстоятелството, че те служат за обезпечение на кредита в продължение на сравнително дълъг период от време..
Банките отпускат кредита в рамките на непълната стойност на итотекирания обект. Това е обусловено от съществуващия риск от колебанията в цените на недвижимото имущество. Колкото вероятността за това е по-голяма, толкова и ипотекарният марж ще бъде по-голям. Стойността на имуществото освен това трябва да покрива както кредита, така и лихвите. Това също е съществено основание за наличието на ипотекарен марж.
Ипотечните кредити се предоставят във две форми: 1. парична и 2. под формата на облигации. Основна е паричната форма. Кредитоискателят в случая получава кредит под формата на определена сума пари. В случаите когато банката емитира заложни облигации като източник за мобилизиране на дългосрочен ресурс, тя може да продаде част от тези облигации и да предоставя ипотечни кредити под формата на облигации. Тъй като кредитоискателят има нужда от пари, той е длъжен в случая да продаде на вторичния пазар получените облигации под формата на кредит. Тази продажба съдържа риск и затова отпусканите кредити под формата на облигации имат по-ниска цена в сравнение с кредитите в парична форма.
Ипотечните кредити се погасяват главно под формата на годишни анюитетни вноски, при които общата стойност на лихвата и главницата остава непроменена през цялото времетраене на заема. При това от година на година полагащите се лихви, включени в анюитета, намаляват в резултат на намаляване на остатъчната стойност на заема, докато в същото време частта на главницата се увеличава с размера на намалените лихви.
Ипотечният кредит се използва главно за финансиране на жилищното строителство и на инвестиционни проекти на предприятията и други институции. Затова той се предоставя главно под формата на кредити за жилищно строителство и под формата на дългосрочни инвестиционни кредити.
4. МЕЖДИННО ФИНАНСИРАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО
При предоставяне на строителноспестовни кредити кредитоискателите се нуждаят много често от междинно финансиране на строителния обект за времето до настъпване на момента на получаване на кредита. Междинно финансиране се налага и при заемите, предоставяни от ипотечните и търговските банки. Ипотечните банки обикновено извършват плащания за сметка на предоставените кредити след започване на строежа. До настъпването на този момент клиентът извършва инвестиционни разходи, които кредитните институти поемат, т.е. кредитират ги срещу цесия на платежни претенции към заем на ипотечната банка. На практика това представлява междинното финансиране, характерно за първите етапи на инвестиционния процес.
5. ПРЕДВАРИТЕЛНИ ЗАЕМИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО
Предварителните заеми за строителство представляват заеми, които банковите клиенти получават в размер на внасяните тях редовни вноски в банката, необходими за договаряне на спестовностроителен кредит за жилищно строителство. Разходите на кредитоискателя през първата фаза на ползване на заема се състоят от лихвите по предварителния заем и редовните спестовни вноски по строителноспестовния договор.
С настъпването на момента, установен с договора за разрешаване на заема , предварителният заем се погасява в пълен размер. Със започването на втората фаза на използване на кредита клиентът плаща на банката само годишната анюитетна вноска за строителноспестовния кредит.
6. КОМУНАЛЕН КРЕДИТ
Това е кредит, предоставян на местните органи на управление - общините. Търговските банки трябва да отпускат комунални кредити само при наличието на разрешение от висшестоящите органи. Това разрешение представлява и гаранция при погасяването на кредитите, т.е. намалява кредитния риск.
Независимо от полученото разрешение банката трябва да направи проучване за нуждата от искания кредит, за своевременното и коректно погасяване от общината на стари дългове, както и за бъдещите й приходи главно от данъците.
Обезпечеността на предоставения кредит се осигурява с финансовото състояние на кредитоискателя, т.е. с данъчната сила на дадена община.
Комуналните кредити се предоставят като анюитенни заеми.
7. ДЪЛГОСРОЧНИ ИНВЕСТИЦИОННИ КРЕДИТИ
Инвестиционните кредити се предоставят за финансиране на инвестиционни проекти на фирми, т.е. те представляват кредити, свързани с изграждането на строителни обекти.
При отпускането на тези кредити кредитоискателите трябва да предоставят на банката проектосметна документация, технико-икономическа обосновка за ефективността на инвестиционния проект, както и необходимата документация за цените, разходите, приходите, договори с изпълнителите и подизпълнителите и др.
Този кредит е силно рисков, поради което при неговото предоставяне много често се налага създаването на консорциуми от банките. Такива сдружения се правят главно в три случая:
1. когато кредитоискателят иска кредит в размер, по-голям от регламентираното кредитно ограничение за размера на големите кредити;
2. при предявено искане за кредит със срок, по-дълъг от 5 - 7 години;
3. когато банките установят, че рискът е голям, т.е. с цел разделяне на риска.
Инвестиционният кредит може да се предоставя наведнъж или на траншове. За предпочитане е обаче да се предоставя на траншове, за да могат банките при отпускането на отделните суми от кредита да контролират за целевото му използване.
Този кредит се предоставя във всички области на икономиката - индустрията, селското стопанство, търговията и др. Погасяването му, за разлика от кредитите за жилищно строителство, се извършва главно по неравномерната погасителна схема и по-рядко - по анюитетната схема. То се свързва винаги с доходите, които кредитоискателите реализират както от кредитирания, въведен в действие обект, така и от други допълнителни дейности. Често при тези кредити се договоря и гратисен период.
Лихвеният процент на всички ипотечни кредити, в това число и на инвестиционните, е най-висок в сравнение с останалите кредити. Причината за това е техният дълъг срок и съответно по-големият кредитен риск. Затова при този кредит освен законната ипотека като обезпечение се предоставя и съществуващо недвижимо имущество. По този начин се намалява кредитният риск.
8. ПРОЕКТНО ФИНАНСИРАНЕ
Проектното финансиране изразява участие на банките във финансиране създаването на дълготрайми материални активи на всички стадии на нвестиционния процес – от търсенето на идеи до завършването и въвеждането им в действие. То приема формата на съдружие, т.е. покупка на акции в изгражданите мероприятия. Използва се при създаването на големи обекти с национално и главно международно значение.
Няма коментари:
Публикуване на коментар